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Wert-Begriffe
Bauneuwert (Gebäudeneuwert und Baunebenkosten) Der Gebäudeneuwert entspricht den Kosten, die man heute
für ein gleichwertiges Objekt ausgeben müsste.
Bauzeitwert Das ist der geschätzte Geldbetrag, der für die Erstellung
eines gleichen Gebäudes aufzuwänden wäre, jedoch nach Abzug des
Minderwertes. Bei neuen Gebäuden stimmen Bauzeitwert und Bauneuwert
überein.
Relativer Landwert
Der Bodenwert samt den Erschliessungs- und Umgebungsaufwändungen ist
grundsätzlich vor allem abhängig von der Ertragsfähigkeit der gesamten
Liegenschaft aus vorhandener Nutzung. Wenn hingegen der Rentabilität
der Liegenschaft untergeordnete Bedeutung beigemessen wird, wie z.B. im
Eigenheimbereich, orientiert sich der Bodenwert vorwiegend an den
örtlichen Bodenmarktverhältnissen. Bei Preisvergleichen sind aber auch
dann Unterschiede aus Lage, baulicher Nutzungsmöglichkeit und
Erschliessungsgrad wertbestimmend.
Bei nicht überbauten Grundstücken gelten vorstehende Kriterien
sinngemäss, wobei für die Bewertung auf die mögliche Nutzung abgestellt
wird.
Die Bodenbeschaffenheit kann normalerweise nur oberflächlich
begutachtet werden.
Es sind meistens keine Kenntnisse des Untergrundes vorhanden! Auf spez.
Wunsch könnten Nachforschungen bei den zuständigen Amtstelllen gemacht
werden, resp. Bodenproben genommen und untersucht werden.
Ertragswert Der Ertragswert entspricht dem durchschnittlich
erzielbaren Mietzins einer Liegenschaft, bei selbstgenutzten
Grundstücken einschliesslich eines auf das investierte Eigenkapital
entfallenden Ertragsanteils. Der Mietzins versteht sich für die
Nutzräume samt dazugehörenden Nebenräumen und Grundausstattung, jedoch
ohne Nebenkosten wie Heizung usw. Der Mietwert ist jene Ertragssumme
einer Liegenschaft, welche für die Deckung aller dauerhaften
Grundstückslasten samt Kapitalverzinsung zur Verfügung steht.
Der Ertragswert repräsentiert jene Kapitalsumme, welche aus den
Erträgnissen eines Grundstückes verzinst werden kann. Er ergibt sich
aus der Kapitalisierung des Mietwertes zu einem von der Art und dem
Zustand des Objektes sowie von den Geldmarktverhältnissen abhängigen
Kapitalisierungssatz.
Real- oder Anlagewert
Der Realwert entspricht dem Sachwert für ein Grundstück im Zeitpunkt
der Schätzung. Er setzt sich zusammen aus dem Gebäudewert samt
Gebäudenebenkosten und dem Landwert.
Der Verkehrswert
Der Verkehrswert entspricht einem bei gleichbleibenden
Marktverhältnissen vertretbaren Liegenschaftspreis. Er wird dabei unter
Würdigung der Wirtschaftlichkeit einer Liegenschaft im Verhältnis zu
deren Anlagewert ermittelt und ist daher abhängig vom Verhältnis
zwischen Ertrags- und Realwert. Entsprechend der grösseren Bedeutung
des Ertragswertes wird er je nach diesem Verhältnis mit einer
Gewichtszahl ausgestattet.
Marktwert
Der Marktwert zielt auf jenen mutmasslichen Grundstückspreis, welcher
im Grundstücksverkehr unter Dritten aufgrund einer kurzfristigeren
Nachfrage und Markterfahrung realisierbar erscheint. Dabei wird weniger
als beim Verkehrswert auf eine dauerhafte Wirtschaftlichkeit unter
gleichbleibenden Verhältnissen abgestellt. Vielmehr wird der Marktwert
geprägt durch die allgemeinen momentanen Renditeverhältnisse, die
künftigen Renditeerwartungen sowie den Realwert mit Rücksicht auf die
Land- und Baukostenentwicklung. Besonders im Eigenheimbereich wird dem
Marktwert grössere Bedeutung zugemessen.
Die Preisbestimmung für ein Grundstück erfolgt schlussendlich immer
durch die Parteien im Rahmen von Angebot und Nachfrage. Der geschätzte
Wert darf daher niemals als definitiv beurteilt werden. Für die
Schätzung sind aber im Rahmen der allgemeinen Bewertungsgrundsätze
folgende Kriterien von Bedeutung:
Lage des Objektes, Einteilung, Konstruktion, Isolation, Ausbau, Zustand
und bauliche Struktur von Gebäuden, bauliche Ausnützungsmöglichkeit von
unüberbauten oder nur teilweise überbaute Grundstücken, tatsächliche
Renditeverhältnisse oder Renditeerwartungen im Zusammenhang mit
notwendigen oder wünschbaren Sanierungs- und Erneuerungsmassnahmen.
Die Würdigung dieser Kriterien erfolgt nach allgemeiner Anschauung,
während einseitige, persönliche Objektinteressen sachbezogen sind und
nicht Bestandteil der Bewertung sein können.
Bruttorendite
Die Bruttorendite gibt den tatsächlichen Prozentsatz der
Grundstückserträgnisse im Verhältnis zum Anlagewert oder Kaufpreis
wieder. Liegt sie unter dem zur Deckung der ordentlichen
Grundstückslasten samt der Fremdkapitalverzinsung notwendigen Satz, so
verbleibt keine Eigenkapitalverzinsung.