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Wert-Begriffe


  1. Bauneuwert (Gebäudeneuwert und Baunebenkosten)
    Der Gebäudeneuwert entspricht den Kosten, die man heute für ein gleichwertiges Objekt ausgeben müsste.

  2. Bauzeitwert
    Das ist der geschätzte Geldbetrag, der für die Erstellung eines gleichen Gebäudes aufzuwänden wäre, jedoch nach Abzug des Minderwertes. Bei neuen Gebäuden stimmen Bauzeitwert und Bauneuwert überein.

  3. Relativer Landwert
    Der Bodenwert samt den Erschliessungs- und Umgebungsaufwändungen ist grundsätzlich vor allem abhängig von der Ertragsfähigkeit der gesamten Liegenschaft aus vorhandener Nutzung. Wenn hingegen der Rentabilität der Liegenschaft untergeordnete Bedeutung beigemessen wird, wie z.B. im Eigenheimbereich, orientiert sich der Bodenwert vorwiegend an den örtlichen Bodenmarktverhältnissen. Bei Preisvergleichen sind aber auch dann Unterschiede aus Lage, baulicher Nutzungsmöglichkeit und Erschliessungsgrad wertbestimmend.
    Bei nicht überbauten Grundstücken gelten vorstehende Kriterien sinngemäss, wobei für die Bewertung auf die mögliche Nutzung abgestellt wird.
    Die Bodenbeschaffenheit kann normalerweise nur oberflächlich begutachtet werden.
    Es sind meistens keine Kenntnisse des Untergrundes vorhanden! Auf spez. Wunsch könnten Nachforschungen bei den zuständigen Amtstelllen gemacht werden, resp. Bodenproben genommen und untersucht werden.

  4. Ertragswert
    Der Ertragswert entspricht dem durchschnittlich erzielbaren Mietzins einer Liegenschaft, bei selbstgenutzten Grundstücken einschliesslich eines auf das investierte Eigenkapital entfallenden Ertragsanteils. Der Mietzins versteht sich für die Nutzräume samt dazugehörenden Nebenräumen und Grundausstattung, jedoch ohne Nebenkosten wie Heizung usw. Der Mietwert ist jene Ertragssumme einer Liegenschaft, welche für die Deckung aller dauerhaften Grundstückslasten samt Kapitalverzinsung zur Verfügung steht.
    Der Ertragswert repräsentiert jene Kapitalsumme, welche aus den Erträgnissen eines Grundstückes verzinst werden kann. Er ergibt sich aus der Kapitalisierung des Mietwertes zu einem von der Art und dem Zustand des Objektes sowie von den Geldmarktverhältnissen abhängigen Kapitalisierungssatz.

  5. Real- oder Anlagewert
    Der Realwert entspricht dem Sachwert für ein Grundstück im Zeitpunkt der Schätzung. Er setzt sich zusammen aus dem Gebäudewert samt Gebäudenebenkosten und dem Landwert.

  6. Der Verkehrswert
    Der Verkehrswert entspricht einem bei gleichbleibenden Marktverhältnissen vertretbaren Liegenschaftspreis. Er wird dabei unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit einer Liegenschaft im Verhältnis zu deren Anlagewert ermittelt und ist daher abhängig vom Verhältnis zwischen Ertrags- und Realwert. Entsprechend der grösseren Bedeutung des Ertragswertes wird er je nach diesem Verhältnis mit einer Gewichtszahl ausgestattet.

  7. Marktwert
    Der Marktwert zielt auf jenen mutmasslichen Grundstückspreis, welcher im Grundstücksverkehr unter Dritten aufgrund einer kurzfristigeren Nachfrage und Markterfahrung realisierbar erscheint. Dabei wird weniger als beim Verkehrswert auf eine dauerhafte Wirtschaftlichkeit unter gleichbleibenden Verhältnissen abgestellt. Vielmehr wird der Marktwert geprägt durch die allgemeinen momentanen Renditeverhältnisse, die künftigen Renditeerwartungen sowie den Realwert mit Rücksicht auf die Land- und Baukostenentwicklung. Besonders im Eigenheimbereich wird dem Marktwert grössere Bedeutung zugemessen.
    Die Preisbestimmung für ein Grundstück erfolgt schlussendlich immer durch die Parteien im Rahmen von Angebot und Nachfrage. Der geschätzte Wert darf daher niemals als definitiv beurteilt werden. Für die Schätzung sind aber im Rahmen der allgemeinen Bewertungsgrundsätze folgende Kriterien von Bedeutung:
    Lage des Objektes, Einteilung, Konstruktion, Isolation, Ausbau, Zustand und bauliche Struktur von Gebäuden, bauliche Ausnützungsmöglichkeit von unüberbauten oder nur teilweise überbaute Grundstücken, tatsächliche Renditeverhältnisse oder Renditeerwartungen im Zusammenhang mit notwendigen oder wünschbaren Sanierungs- und Erneuerungsmassnahmen.
    Die Würdigung dieser Kriterien erfolgt nach allgemeiner Anschauung, während einseitige, persönliche Objektinteressen sachbezogen sind und nicht Bestandteil der Bewertung sein können.

  8. Bruttorendite
    Die Bruttorendite gibt den tatsächlichen Prozentsatz der Grundstückserträgnisse im Verhältnis zum Anlagewert oder Kaufpreis wieder. Liegt sie unter dem zur Deckung der ordentlichen Grundstückslasten samt der Fremdkapitalverzinsung notwendigen Satz, so verbleibt keine Eigenkapitalverzinsung.

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